解除後の第三者と登記

A が所有する不動産を B に売却した後、 B の代金未払を理由に AB 間の売買契約が 解除され、 解除後に B が C に当該不動産を売却し C が所有権移転登記を経由した 事案。 解除者 A が解除による物権の復帰を C に対抗するために登記が必要かが争わ れた。 最高裁第三小法廷は、 解除による物権の復帰は 復帰的物権変動 として 民法 177 条が適用され、 解除後に当該不動産を取得した第三者 (C) との間では、 両者の登記具備の先後によって優劣が決定されると判示した。 民法 545 条 1 項 但書「ただし、 第三者の権利を害することはできない」 は 解除前 の第三者を 保護する規定であり、 解除後の第三者との関係は二重譲渡類似の対抗問題として 177 条で処理される。 A が登記を備えていない以上、 後発で登記を備えた C が 優先し、 A は C に対して解除による所有権の復帰を対抗できない。 司法試験・予備 試験で「解除 + 第三者 + 登記」 論点のリーディングケースとして頻繁に引用される (判例百選 I 物権 No.55 等で繰り返し掲載)。